多数決の原理が効かない場合も
マンションでは、入居後は所有者全員で住み心地の良いマンションを作っていくために協力し、多数決で物事を決めていくことになります。多数決の議決権は、各住戸の広さに差がなければ、一般的には1つの住戸が1票を持つ仕組みになっています。総議決権のそれぞれ4分の3の賛成で管理規約の変更などが、過半数の賛成で毎年の予算の決定などが、5分の4の賛成で建て替えを行うことができます。しかし、ここで元の地主が他の所有者の意見を脅かすほど複数の住戸を所有していたらどうなるでしょうか。これですとたった1人の権力でマンション全体の方向性を決めてしまうことになるのです。たとえば、総物件数の4分の1より多い戸数と議決権を持っている地主が頑として反対したことで、防犯カメラの設置やペット飼育を可能とする規約改正案を否決された例もあるのです。他にも、地主にメリットがある契約がなされた分譲マンションのなかには、駐車場使用料や管理費を免除する特約を結んでいるものもあると聞きます。不動産会社が土地との交換条件として、地主にタイヘン有利な契約を与えている場合があるのです。
分譲戸数に注目
区分所有法という法律では、各所有者に利害が図られるように定めなければならないと決められています。しかし管理規約で有利な内容が定められていれば、規約変更の手続きや場合によっては裁判まで起こさなければならないのです。これを防ぐためにも、まずは物件の分譲戸数に注目してください。そのうちの何戸かが「非分譲住戸」「地権者用住戸」などと明記されていれば、そのマンションは等価交換マンションの可能性が高いといえます。総戸数と販売戸数に差が明らかにある場合、必ず営業マンに尋ねましょう。もし元の地主に分譲されていたのであれば、その戸数は何戸であるか、駐車場などの使用条件に差がないか、元の地主は管理について他の購入者の意思を尊重する考えはあるのかといった点まで細かく質問しておきます。住んでから後悔しないために、等価交換マンションを購入する場合は特に気をつけるようにしましょう。